Bản đồ đô thị Iași đang đổi thay mạnh: các nền công nghiệp cũ bị phá dỡ hoặc tái phát triển thành khu ở, bán lẻ và dự án hỗn hợp, trong khi hoạt động sản xuất chuyển dần về vùng ven. Dù thị trường bất động sản chững lại, đầu tư vẫn diễn ra với nhịp nhanh, quy mô hàng trăm triệu euro. Điểm nghẽn là hạ tầng giao thông yếu, khiến quản lý lưu thông ngày càng khó và thúc đẩy nhu cầu tư duy vùng đô thị.

Tại khu Iulius Mall, một companie din grupul BMT își relochează producția spre Tomești, rời khu vực bị bao vây bởi dự án nhà ở và bán lẻ; tại chỗ cũ, một nhà phát triển địa phương do Gheorghe Achiței (Gral Construct) dẫn dắt đề xuất 16 khối nhà. Lân cận, nền TEROM khoảng 50 ha đã được lấp dần bằng retail và đề xuất các tháp căn hộ, với nhà đầu tư như Zaharia Schrotter.

Phá dỡ tiếp diễn: Moldomobila nhường chỗ cho công viên bán lẻ Kaufland; Silk District của Prime Kapital mọc lên sau khi nhà máy lụa Tomiris bị đập bỏ, còn Mall Moldova tiếp tục mở rộng sức hút bán lẻ. Tháng 3, Sorin Bălănescu (MIL Expert) nhận phép tháo dỡ Alfincool để xây chung cư; Daily Group (Suceava) chuẩn bị dự án hỗn hợp trên nền Vinia. Khu Nicolina 24 ha, sau nhiều chủ, đang do Constantin Duluțe triển khai nhà ở, doanh nhân từng bán Insula Mare a Brăilei với hơn 200 triệu euro. Một số cơ sở vẫn hoạt động, như Metinvest (fosta ArcelorMittal) ở rìa đông; thành phố xây lại trên chính phế tích công nghiệp.

Trọng điểm Fortus ở phía nam có hơn 140 ha, trong đó vài chục ha đã xuất hiện các khối nhà sau khi tư nhân mua qua đấu giá. Hơn 120 ha thuộc sở hữu nhà nước do Cơ quan Quản lý Tài sản Nhà nước (Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului - AAAS) nắm giữ. Từ 2022, Hội đồng Hạt Iași (Consiliul Județean Iași - CJ Iași) tìm cách nhận 60 ha theo cơ chế bù trừ nợ, nhưng mùa thu năm ngoái, Chính quyền thành phố Iași (Primăria Iași) đã chặn thủ tục và đòi quyền sở hữu, dù đơn vị này vốn có 30 ha và đã cho thuê một phần mà thiếu chiến lược tổng thể. Mâu thuẫn giữa Costel Alexe và Mihai Chirica làm gia tăng căng thẳng quanh tài sản được AAAS định giá gần 100 triệu euro (2024), trong bối cảnh PUG đã lỗi thời hơn 25 năm và nguy cơ phát triển hỗn loạn hiện hữu.

Phía tây thành phố trở thành “Eldorado” mới với quỹ đất khoảng 1.000 ha, trong đó 50 ha nằm giữa khu dân cư Dacia từng là công nghiệp; nhiều nhà xưởng đã và sắp bị tháo dỡ để nhường chỗ cho nhà ở. Từ rìa Dacia tới khu Antibiotice–Metro (Șes Bahlui) thiếu hạ tầng, hiện chỉ có các tuyến quanh Mall Moldova. Thành phố đã dành 40 ha gần đây để xây sân vận động mới nhưng chưa có vốn, còn hàng loạt dự án nhà ở xung quanh chưa thể phê duyệt do thiếu kết nối giao thông.

Ở Miroslava, hơn 70 ha đã được dành cho các công viên công nghiệp suốt một thập kỷ qua, quy tụ hơn 70 doanh nghiệp. Theo chủ tịch xã Dan Niță, tổng đầu tư kỳ vọng đạt 150 triệu euro, tạo 5.000 việc làm, cộng thêm hàng nghìn lao động tại Antibiotice, Phinia (fostul Delphi) và các cơ sở lân cận. Khoảng 100 ha kế cận đang triển khai công viên logistics; Kaufland xây trung tâm logistics thứ ba tại Romania trên 40 ha, bên cạnh các dự án như Eli Park và Olympian Park.

Sự bùng nổ periurban và tái cấu trúc nội đô khiến Iași lập Masterplan vùng đô thị nhằm mở các trục chiến lược, khi mỗi ngày có hàng chục nghìn người đi lại giữa thành phố và vùng ven, còn giờ cao điểm cửa ngõ thường tắc dài nhiều km; hơn 22.000 học sinh từ các xã lân cận học ngoài nơi cư trú. Chuyên gia Adrian Covăsnianu nhấn mạnh công cụ quy hoạch này phải đồng bộ dịch chuyển công nghiệp, mở rộng nhà ở và áp lực hạ tầng; các khu công nghiệp cũ dần thành “nơi trú” cho dự án dân cư. Giá đất thấp hơn ở vành đai cùng triển vọng hạ tầng như A8, đường nối A8–Uricani, đường vào sân bay và vành đai Iași Est, tàu đô thị Iași, cùng nguồn vốn SAFE cho A8, CEF cho đường sắt và EastInvest, tạo cơ hội hiếm có. Nếu mạng lưới giao thông không được đầu tư nhanh và đồng bộ, Iași có nguy cơ lặp lại vấn đề muốn giải: tắc nghẽn, khu dân cư quá tải và phát triển thiếu tính kết nối đô thị.