Từ cuối 10/2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh; nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi 12–14%/năm, có thời điểm 16%/năm, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS). Diễn biến này đẩy lãi vay bất động sản chạm 14–16%/năm.

Trước đó, không ít khách hàng vay theo gói ưu đãi “mồi” 5–6%/năm trong 3–6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, làm đảo lộn tính toán, đặc biệt với nhóm “lướt sóng” sử dụng đòn bẩy lớn.

Rủi ro còn nằm ở độ trễ: người mua giai đoạn 2023–2024 vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, nhóm mua năm 2025 ở mặt bằng giá cao và vay lớn sẽ đồng loạt hết ân hạn gốc, ưu đãi lãi vào 2027–2028, khi đó áp lực có thể bộc lộ rõ.

Nỗi lo lặp lại kịch bản 2022–2023 xuất hiện khi lãi suất tăng, dòng tiền bị siết và thanh khoản chững lại. Dù vậy, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, nhận định đây là cú rung lắc để thanh lọc nhà đầu tư, không đến mức “đóng băng” thị trường.

Ông cho rằng bất động sản không dành cho người vốn quá mỏng; nhà đầu tư nên có 20–40% vốn tự có. Việc lạm dụng đòn bẩy làm rủi ro tăng; thị trường sẽ loại bớt đầu cơ ngắn hạn, giữ lại nhà đầu tư dài hạn coi BĐS là tài sản tích lũy. Mức tăng giá hợp lý khoảng 5–7%/năm; các mức 20–40% là thiếu bền vững.

Khi lãi suất tăng, giao dịch chậm lại, một số khu vực xuất hiện giảm giá. Theo ông Quyết, có hai trường hợp: cắt lỗ vì gánh lãi quá lớn, hoặc cắt lời do hạ kỳ vọng (ví dụ từ 100 triệu/m² xuống 90 triệu/m²); nhiều trường hợp là điều chỉnh kỳ vọng về gần giá trị thật.

Với Hà Nội nửa đầu 2026, ông dự báo nhu cầu mua giảm và thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc; nhóm dùng đòn bẩy mạnh dần bị loại, giao dịch chững lại. Về dài hạn, nhu cầu ở vẫn hiện hữu, thị trường có cơ hội ổn định và phát triển bền vững.