Tại đại đô thị phía đông Hà Nội, một nhà đầu tư sở hữu căn 59 m2 giá 6,2 tỷ đồng (khoảng 105 triệu/m2) đã thanh toán 15% (~900 triệu) và từng trả chênh 500 triệu cho đại lý, nay chấp nhận giảm chênh còn 200 triệu để thu về khoảng 1,1 tỷ nhưng vẫn vắng khách. Kỳ vọng “tiền tỷ” nhờ vị trí đối diện hồ nhanh chóng tắt khi môi giới báo thị trường chững, khó thanh khoản nếu không giảm sâu.

Ở phía bắc, một nhà đầu tư khác với căn 94 m2 giá 10,2 tỷ đồng kèm chênh 800 triệu cũng hạ chênh xuống 300 triệu mà một tháng vẫn không sang tay. Trong nhóm nhà đầu tư, tin rao liên tục cập nhật với mức chênh giảm dần, thậm chí bằng 0; nhiều người buộc thoát hàng trước các kỳ thanh toán và áp lực cuối năm khi sàn bán bung quỹ căn ôm sẵn.

Một môi giới tại khu đông cho biết lượng khách ký gửi chuyển nhượng tăng 30-40% so với quý III, trái ngược cảnh tranh giành suất mua cách đây 2-3 tháng khi “hoa hậu” căn hộ bị đẩy chênh từ vài trăm triệu đến hơn tỷ. Khảo sát của Batdongsan ghi nhận 17% đáp viên nói giao dịch quý IV giảm hơn một nửa so với quý III, riêng chung cư có 19% môi giới ghi nhận xu hướng giảm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam (CBRE Vietnam), nhận định giao dịch gần đây chủ yếu từ giới đầu tư, đầu cơ do giá bán neo cao khiến nhu cầu ở thật bị cản trở. Dữ liệu cho thấy nhiều dự án chào bán trên 100 triệu/m2, cả tỉnh ven cũng xuất hiện mức 60-80 triệu/m2; khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ bão hòa: người bán không muốn hạ giá, người mua e ngại rủi ro, thanh khoản suy yếu. Ông nhắc lại giai đoạn 2007-2011 khi tín dụng siết, giao dịch gần như đóng băng, cảnh báo rủi ro tương tự.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp tăng mạnh, chiếm 42% nguồn cung chung cư mở bán quý III, trong khi 70-80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư kỳ vọng tăng giá hoặc cho thuê. Từ cuối tháng 11, nhiều ngân hàng dừng gói vay rẻ, lãi suất nhích lên, làm giảm sức mua và tâm lý. Nhóm dùng đòn bẩy để lướt sóng chịu áp lực trả nợ, phải tìm cách sang tay và thận trọng hơn khi đặt cọc.

Nguồn cung mới ồ ạt cũng làm mờ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), khiến việc tìm người mua sang tay khó hơn. Hà Nội có thể đón 11.100 căn hộ mới trong quý IV, đưa tổng nguồn cung mở bán năm nay vượt 32.300 căn; sự đa dạng vị trí giúp mức 50-60 triệu/m2 dần trở lại. Dù vậy, người mua ở thực vẫn khó tiếp cận khi giá cao: phân khúc siêu sang chiếm 42% nguồn cung mở bán mới cả nước, tại Hà Nội và TP HCM có tới 80% dự án mới giá trên 80 triệu/m2. Khuyến nghị dành cho người mua là đánh giá kỹ hiện trạng, giá trị sử dụng; tránh mua vội lúc thị trường phấn khích, có thể chọn thuê nội đô hoặc mua vùng ven với giá hợp lý hơn.